מושגים בסיסיים במשכנתאות

מסלולי משכנתא: יש היום עשרות מסלולים. בכל מסלול גלומה ריבית שמתנהגת באופן שונה.

תמהיל משכנתא:  כל משכנתא בנויה ממקבץ מסלולי משכנתא שונים. עפ"י הנחיית בנק ישראל, 1/3 משכנתא צריכה להיות מורכבת ממסלול של ריבית קבועה (סכום תשלום קבוע לכל אורך חיי המשכנתא) ומרכיב ריבית משתנה ע"ב פריים, עד לגובה של 1/3 מהמשכנתא.

מדד המחירים לצרכן:  מודד את השינוי של העלות של משפחה ממוצעת בישראל לסל מוצרים בסיסיים הקבועים מראש, מידי חודש. המדד נקרא גם אינפלציה.

ריבית בנק ישראל: ריבית המשק. כיום היא 0.1% הנמוכה מאז קום המדינה. הריבית היא ממוצע בין ריביות ההפקדות לריבית ההלוואות שנותן בנק ישראל לבנקים המסחריים.

ריבית הפריים: ריבית בנק ישראל + מרווח קבוע של 1.5%. יוצא שכיום זה 1.6% הבנקים משחקים עם מרווח הפריים לעלות/להוריד ריבית ללקוח שלהם.

הקשר בין ריבית בנק ישראל למדד המחירים לצרכן: כשהמדד עולה, כלומר האינפלציה עולה, בנק ישראל, אחד מיעדיו זה לעצור את האינפלציה, ואז הבנק מעלה את הריבית לו. זה יגרום שריבית הפריים תעלה וזה אומר שההלוואות יתייקרו וזה יכול להוביל להורדת מחירים (= הורדת המדד) כי הביקושים ירדו. אם המחירים נמוכים, בנק ישראל יוריד את הריבית, הכסף יהיה זול, הביקוש יגבר ואז המחירים יעלו. וכף יוצרים איזון במחירים במשק.

עמלת/קנס פרעון מוקדם/ עמלת הפרשי היוון: סוג של קנס שהבנק מטיל על הלקוחות כשהם פורעים את המשכנתא שלא בתחנות היציאה. כך הבנק משמר לעצמו את הרווח על ההלוואה שהוא מעוניין להרוויח, גם כאשר הלווה פורע את ההלוואה לפני זמנה.

תחנת יציאה: ניתן לפרוע בה את הלוואה ללא עמלת פרעון מוקדם אך במקביל הבנק יכול לבוא ולהגדיל = 'לעדכן' את הריבית בהתאם לשינויים שחלו במשק מרגע שלקחת את ההלוואה.

דוגמה:

נניח שלקחנו משכנתא של M1 ל 25 שנה.

לפי כלל ה 200, נחזיר בחודש:  

אחרי שנתיים התחרטתי והחלטתי להחזיר לבנק את יתרת ההלוואה נשארה. אם נניח שבין הזמן שלקחתי את ההלוואה לזמן שהחזרתי את ההלוואה הריבית במשק ירדה, עכשיו כשהבנק ילווה את ה M1 הלווה החדש יחזיר לבנק פחות כסף מידי חודש, יוצא שהבנק נפגע מכך שהמשכנתא נפרעה מוקדם מידי. נניח שהפער ההחזר החודשי בין הלווה החדש לישן עומד על 1000 ₪ לחודש ויצא שהבנק יפסיד עכשיו 288 חודשים כפול 1000 שח שזה יוצא 288,000 ₪! הבנק יגלגל את ההפסד הזה ללוה הראשון שפרע את ההלוואה שלא בזמנה ויקרא לזה עמלת/קנס פרעון מוקדם…

Leave a Comment

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *