משכנתא הפוכה, היא הלוואה הלוואה לכל מטרה, הניתנת לבני 60 ומעלה שבבעלותם דירת מגורים, מגוף מימון בנקאי ו/או חוץ בנקאי תוך שעבוד דירת מגורים כבטוחה להחזרת הלוואה.
במסלול משכנתא הפוכה, הלווה אינו נדרש לפרוע את ההלוואה או לשלם תשלומים למלווה כל עוד הוא מתגורר בנכס. הלוואה זו ניתנת לאנשים בני 60 ומעלה שבבעלותם דירת מגורים, והם מעוניינים בסכום כסף נזיל לשם מחייתם או צורך אחר, מבלי למכור את ביתם או ליטול הלוואה שיידרשו בגינה להחזיר בתשלומים מדי חודש בחודשו. התנאי היחיד הדרוש לקבלת ההלוואה הינו דירת המגורים!
במסלול משכנתא הפוכה, אין צורך:
- בעבודה קבועה.
- הכנסה שוטפת.
- החתמת ערבים.
- עריכת ביטוח חיים.
- הצהרת בריאות.
גובה ההלוואה
בעלי הנכס מקבלים מהמלווה – בנק או חברת ביטוח סכום כסף שגובהו המקסימלי משתנה ומושפע משווי הנכס ומתוחלת החיים הצפויה של בעלי הנכס. גובה ההלוואה המתקבלת מושפע משווי הדירה הממושכנת וכן מגילו של הלווה, ככל ששווי הנכס גבוה יותר, או שהלווה מבוגר יותר, סכום ההלוואה שאפשר לקבל יהיה גדול יותר. הסכום נע בטווח שבין 15% משווי הנכס ללווה בגיל 60, לבין 50% משווי הנכס ללווה בגיל 90.
לאחר קבלת ההלוואה ממשיכים בעלי הנכס להתגורר בביתם ואינם נדרשים לשלם תשלומים כלשהם לגוף המלווה. מסיבה זו הגוף המלווה, בשונה בהליך לקיחת משכנתא רגילה, אינו מציב תנאי להלוואה את בדיקת יכולתו הכלכלית של הלווים, שתעיד על יכולת ההחזר שלהם.
לאחר מותם של הלווים הנכס יימכר והסכום שיתקבל ישמש לכיסוי ההלוואה בתוספת הריבית, כאשר ההפרש יועבר ליורשיו של בעל הנכס. בדרך כלל ניתנת האפשרות ליורשיו של בעל הנכס לפרוע את ההלוואה בעצמם ולשמור בעלות על הנכס, אם הם מעוניינים בכך.
החזר משכנתה הפוכה אינו מותנה בהכרח במותם של בעלי הנכס, וגם אם יעזבו את ביתם לדיור מוגן או יציעו אותו למכירה, ידרוש הבנק את החזר ההלוואה בתוספת ריבית.
מומלץ מאוד – כמו בכל תחום שדורש ידע מקצועי, להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה, לצורך בניית תמהיל מטיבי להלוואה עם מסלול ריבית אטרקטיבי.
תנאים להלוואה
- הבית חייב להיות בבעלות מלאה של הלווים וללא משכון, והוא צריך להיות רשום על שם שני בני הזוג או על שם אחד מהם בלבד, באחד מהגופים הבאים:
- טאבו – לשכת רישום מקרקעין.
- מנהל מקרקעי ישראל.
- חברה משכנת.
- להיות מעל גיל 60, כאשר אם מדובר בבני זוג המבקשים הלוואה – שניהם צריכים להיות מעל גיל 60.
- החזקה בבעלות על נכס למגורים ללא חובות, שעבודים או עיקולים. ברוב המקרים שווי הנכס המינימלי להלוואת משכנתא הפוכה הוא 500,000 ש"ח.
פירעון ההלוואה
הלווים או השארים יכולים לפרוע את ההלוואה בכל עת וללא קנסות על ידי מכירת הבית או באמצעות מקורות אחרים. בנוסף, קיימת אפשרות לתשלום הריבית במהלך חיי ההלוואה.
ניתן לפרוע את ההלוואה:
- בכל עת, על פי רצון הלווים.
- במועד פטירת אחרון הלווים.
- במידה והלווים יהיו מעוניינים לעבור לדיור מוגן, באפשרותם לפרוע את ההלוואה עד 5 שנים ממועד עזיבת ביתם.
השוואה בין משכנתא רגילה לבין משכנתא הפוכה
| נושא | משכנתא רגילה | משכנתא הפוכה |
| מטרת ההלוואה | לקנות דירת מגורים | לייצר נזילות כספית |
| לפני נטילת ההלוואה | ללווה אין דירת מגורים | ללווה דירת מגורים |
| במהלך תקופת ההלוואה | הלווה משלם תשלום חודשי | הלווה אינו משלם כלום |
| בסוף תקופת ההלוואה | ללווה יש בעלות על דירת מגורים ואין לו חוב | ללווה יש חוב (קרן + ריבית) , הבעלות על דירת המגורים משותפת לו ולבנק |
חסרונות במשכנתא הפוכה
- מוצר פיננסי יחסית יקר – הריבית שניתן לקבל במשכנתא הפוכה גבוהה יחסית ועומדת בדרך כלל על כ-0.5% עד 1.5% מעל הריבית של משכנתא רגילה.
- עלויות הקמה יקרות – כ 1%-2% משווי הנכס.
- משכנתא הפוכה מקטינה בהכרח את שווי הירושה העתידית. ישנם משפחות שמהלך זה עלול לגרום למתחים בין בני המשפחה ובין ההורים לילדיהם.
קישור לגופי מימון:
https://www.clalbit.co.il/loansandmortgage/faq/mortgageart/
https://www.mizrahi-tefahot.co.il/mortgages/takemortgagelib/mortgage-types/pension_mortgage/