תהליך לקיחת משכנתא

תהליך לקיחת משכנתא – איך זה עובד?

תהליך לקיחת המשכנתא של משפחת ישראלי כדוגמה להמחשה:

הון עצמי קיים 400K, משכנתא נדרשת 800K, עלות דירה לרכישה 1/2M

משפ' ישראלי שני שכירים שמרוויחם ביחד K20 נטו. שניהם עובדים בעבודות יציבות כ 3 שנים לפני בקשת המשכנתא.

לפי כלל ה 200 ההחזר החודשי הוא:

40% מהשכר נטו של הזוג הוא: 0.4*20,000 = 8000 ₪ כלומר ההחזר החודשי הוא בטווח המאפשר מבחינת הבנק.

אם יש לזוג הלוואות, עם החזר חודשי שמעל 4000 ₪ בחודש הם יעבור את ה 40% ואז לא יוכלו לקבל את המשכנתא.

אם ההלוואות מסתיימות תוך שנה וחצי, לא מתחשבים בהם.

אם ההלוואות נמשכות מעבר לשנה וחצי, מקטינים אותם מסך ההכנסה הפנויה.

השלבים של תהליך לקיחת משכנתא

שלב 1:  קבלת אישור עקרוני מהבנק

לצורת האישור נדרש להכין:

1. תלושי שכר של שני בני הזוג 3 חודשים אחורה.
2. ת.ז. עם ספח.
3. הדפסים של העו"ש 3 חודשים אחורה של כלל חשבונות הבנק שלהם.

הבנק בודק בין השאר, שאין להם חריגה ממסגרת האשראי, אין צ'קים שחזרו, אין הוראות קבע שחזרו, אין הלוואות לצורך מחיה, אין עיקולים.

אם הכל בסדר, מתקבל אישור עקרוני למשכנתא ואישור לריבית שתקף ל 24 ימים רגילים (לא ימי עבודה). בתקופה זו הלקוח נדרש לעשות כמה דברים:

1. ביטוח חיים.
2. לחתום על חוזה הקניה ולהביא אותו לבנק. (מומלץ לעשות שמאות מקדימה לפני החתימה על החוזה).

הבנק מעמיד ללקוח שמאים מטעמו והשמאי נותן שמאות לבית.

שלב 2: בניית התוכנית הכלכלית

1. החזר החודשי הצפוי.
2. לוח סילוקין.
3. מסלול נכון ללקוח.
4. ביטול עמלות פרעון מוקדם או לכל הפחות עמלות פרעון מוקדם נמוכות.

שלב 3: מכרז מול הבנקים

באים עם התוכנית הכלכלית הרצויה ועם האישור העקרוני שבתוקף, איתה נגשים למו"מ מול הבנקים, מקבלים את ההצעה המתאימה ביותר ומתאמים פגישה לבני הזוג ע"מ לחתום על משכנתא.

דגשים חשובים בתהליך לקיחת משכנתא

בשלב האישור העקרוני, אנו מציגים לבנק את הלקוח. ככול שנפרוס לבנק את סיפור העסקה באופן הרחב ביותר עם הנתונים, הבנק יתן יותר בקלות את האישור שמתאים גם לקונים וגם לנכס.

חשוב להבין שהאישור העקרוני הוא רק עקרוני – רק לאחר שהבנק יקבל את חוזה הקניה חתום + השמאות – יתקבל האישור הסופי להלוואה.

בשלב הסופי הבנק יבקש שוב תלושי שכר וחשבונות עו"ש לפני שהוא מעביר את הכסף למוכר.

איך מבררים האם הריבית המתקבלת מהבנק היא גבוהה/נמוכה?

נכנסים לאתר של בנק ישראל, ובודקים בו מהי הריבית הממוצעת במשק.