ישנה טעות נפוצה, בעיקר אצל רוכשי דירות חדשים, שאינם מודעים לכלל ההיבטים של תהליך קניית דירה באמצעות משכנתא, שגורמת להבנה מוטעת כאילו צריך להתארגן להשיג מימון למחיר הישיר של הדירה, ונטיה להתעלם מהוצאות נלוות ללקיחת המשכנתא שיכולות להצטבר לכדי עשרות אלפי ₪ נוספים וצריך לדעת להערך גם להוצאה זו.
לדוגמה: משפחת ישראלי, קונה דירת 4 חדרים במחיר של 1.5 מיליון ₪. למשפחת ישראלי יש הון עצמי של חצי מיליון ₪ והיא פונה לבנק לקבל משכנתא בגובה של מיליון ₪. אבל תהליך לקחית המשכנתא, גורר אחריו הוצאות נלוות נוספות, ולהלן הפירוט:
- דמי פתיחת תיק – כ 0.025% מערך המשכנתא. לדוגמה, על משכנתא של M1 נשלם 2500 ₪. ניתן לקבל הנחות של עד 50% מהבנק למשכנתאות.
- עו"ד לעסקה – כ 0.5% מערך העסקה. במקרה דנן, עלות העו"ד עומדת על 7500 ₪. (במידה והקניה נעשית ע"י מתווך, יש להוסיף דמי תיווך, שיכולים להגיע עד לכדי 2% ממחיר הדירה. במקרה שלנו – יכולים להגיע לתשלום של 30,000 ₪).
- רישום בטאבו – בין 150-300 ₪. חלק מדרישות הבנק לקבלת המשכנתא. כיוון שהבית הוא בטוחה לעסקה, הבנק רוצה לוודא שאכן מדובר בכנס "נקי", ללא שיעבודים.
- יפוי כח נוטריוני – בין 150-300 ₪. חלק מדרישות הבנק לקבלת משכנתא.
- שמאות – בין 400-1200 ₪. השמאי קובע את שווי הנכס וכן את מצבו המשפטי, התכנוני ברשות המקומית או בעיריה. (ראה מאמר נפרד על שימוש נכון בשמאי מקרקעין).
- ביטוח משכנתא – מורכב מביטוח חיים וביטוח מבנה שלמעשה מבטח את הבנק מפני אי תשלום של הלווה. מומלץ לעשות את הביטוחים הללו, שלא באמצעות הבנק אלא באמצעות סוכן ביטוח חיצוני, שיהיה זול משמעותית מהסוכן שהבנק יפנה את הלווים אליו. עלות הביטוח עומדת על גובה של עשרות ₪ בחודש לכל אורך תקופת המשכנתא, כך שפער קטן לכאורה בין ההצעות הביטוח השונות, יצטבר בסופו של דבר לסכום מאוד משמעותי.
- יועץ משכנתא – מומלץ מאוד למי שהוא לא כלכלן עם ניסיון מתחום המימון. עלות של יועץ משכנתאות נעה בין 5000 עד למעל עשרת אלפים ₪. מפתה מאוד לחסוך עלות זו שעלולה להתפס כ"מיותרת" אבל לגשת לעסקה, אחת הגדולות ביותר מבחינה פיננסית, שאדם עושה בחייו, ללא יעוץ מקצועי, המשמעות שלה, תשלום כמעט ודאי של משכנתא יקרה ובחשבון כולל עלולים להגיע לתוספת תשלום של מאות אלפי ₪.