מה גובה המשכנתא שניתן לקבל?

יכולת החזר

בנק ישראל מתיר לבנקים לתת משכנתא עד 50% מההכנסה הפנויה נטו. בפועל, הבנקים למשכנתאות 'נעצרים' ב 40% מההכנסה הפנויה נטו.

הכנסה פנויה

סכום הכסף נטו שעומד לרשות הלווה, בניכוי הלוואות והתחייבויות.

לדוגמה: ישראל ישראלי מרוויח 12,000 ₪ נטו. אשתו, ישראלה ישראלי מרוויחה 5000 ₪ נטו. סה"כ בני הזוג מרוויחים יחד 17,000 ₪ נטו. לזוג יש החזר חודשי של הלוואות בגובה של 1500 ₪. יוצא שסך ההכנסה הפנויה העומדת לרשות הזוג עומדת על 15,500 ₪ נטו.

המשמעות היא, שהבנקים יהיו מוכנים לתת הלוואה עד לגובה החזר חודשי ששוה ערך ל 40% מגובה ההכנסה הפנויה, שבדוגמה שלנו, עומד על 6200 ₪.

כלל ה 200

כמה החזר חודשי ניתן לקבל משכנתא לטווח הארוך של 25 שנה ומעלה – לוקחים את סכום המשכנתא ומחלקים ל 200. זה מגלם בתוכו ריבית של 3.5% צמודת מדד. ניתן להבין את זה הפוך – אם אני יכול לשלם 4000 שח בחודש, בהנחה שאני מרוויח 10,000 ₪ נטו ואין לי הלוואות קיימות) אני יכול לקבל 4000*200 = 800,000.

כלל

היחס בין הון עצמי לשווי הנכס אותו אני יכול לקנות: הון עצמי X 4 = שווי מקסימאלי של נכס אותו אני יכול לקנות. אם יש לי K250 אז אני יכול לקנות נכס ב M1. כלומר, אני אוכל לקבל על נכס בשווי של M1 משכנתא של K750, יוצא שמהשכנתא שאקבל ע"פ ההון העצמי היא: הון עצמי X 3.

דוגמה:

עלות נכס היא M1. הון עצמי K250. משכנתא נדרשת K750.

החזר חודשי למשכנתא ארוכת טווח:

כיוון שההחזר החודשי, צריך להיות עד 40% מהשכר החודשי נטו שלי, אזי השכר נטו המינימאלי לעסקה כזו, צריך לעמוד על:

דוגמה:

ללקוח יש K500 הון עצמי. ההכנסה נטו שלו ללא הלוואות עומדת על K15. הוא זקוק למשכנתא בגובה של M1.5 ע"מ לרכוש נכס בעלות של M2. האם יוכל לקחת כזו משכנתא?

נחשב את ההחזר החודשי:

יוצא שההחזר החודשי המתקבל, הוא 50% מהשכר החודשי נטו ולא יוכל לקבל משכנתא בגובה כזה. הוא יוכל לקבל משכנתא בגובה של: 0.4*15,0000*200 = 1.2M